求是时评：改善和稳定房地产市场预期

来源：求是网《求是》杂志特约评论员。近年来，日本房地产市场的供需关系发生了显着变化。部分项目和部分城市出现局部供大于求，导致房地产销售和价格大幅下降，对实体经济需求端、表内资产端、金融机构负债端影响较大。房地产具有重要的金融资产属性、相关性强、覆盖面广、社会关注度高。加强预期管理对于稳定房地产市场尤为重要。 2025年底召开的中央经济工作会议强调稳定房地产市场，作出促进房地产市场平稳健康发展的重要共识，为防范化解系统性风险提供了方向指引。我们需要com全面辩证认识当前房地产市场面临的形势，全面贯彻落实党中央决策部署，切实改善和稳定房地产市场预期，坚定支持国民经济平稳运行。房地产业是国民经济的重要产业，是居民财富的重要来源，在国民经济发展中发挥着重要作用。房地产市场健康发展关系经济社会发展大局稳定和人民群众切身利益。从1980年代初期住房改革试点，到1998年实行房地产营销和市场化改革，再到2003年进一步深化房地产市场化改革，我国经历了从分配保障性住房到主要通过住房问题解决住房问题的重大转变。二十多年来，快速改善了城乡居民的生活条件。新时代以来，我国进入城镇化快速发展、居民生活环境大幅改善时期。 2020年，我国城镇人均住房建筑面积达到38.6平方米，比10年前增加约7平方米。 “十四五”期间全国商品房累计销售面积约50亿平方米。剔除房屋拆迁因素，预计到2024年底，城镇人均住房建筑面积将达到41平方米左右，户均住房数量预计将超过1.1套。全球最大的城镇住房保障体系已经建立，有力推动了我国城镇化和经济社会高质量发展。鞠从近期房地产市场走势来看，日本动产市场正在经历重大调整。认清其根源，才能对症下药，稳定市场预期，采取坚定的政策措施，维护房地产市场平稳健康发展。从更深层次看，随着城镇化从高速增长期转向稳定发展期，城市发展从逐步规模化扩张阶段转向存量改善、讲求质量和效益阶段，房地产业的发展状况必然会发生重大变化，具体体现在以下几个方面。首先，住房总量短缺是住房供给总量基本平衡和结构性供给不足造成的。尤其是经济适用房相对匮乏，新国民和年轻人的住房负担最为沉重。二、总体情况居民的需求正在从“好”向“好”转变，提高生活质量的愿望更加强烈。三是房地产企业“高负债、高杠杆、高周转”模式不可持续。迫切需要向低负债、低杠杆、合理回报的模式转型，从“半制造”一体化转向“产品服务运营”。对家庭住房拥有率、房价收入比、房价租金比等指标进行分析，结合房地产相关贷款占银行贷款的比重、房地产业相关收入占地方税收的比重、居民住房资产占家庭资产的比重等事实观察，传统的房地产开发模式正在走向终结。房地产市场出现这一新变化后，有人认为房地产在国民经济中的重要性已经下降。折痕。显然，这种愿景是片面的。需要看到的是，房地产产业链长、关联性强，涉及钢铁、水泥、家电、家具等数十个上下游行业。对投资、消费、就业等关键经济指标影响重大。它仍然是支撑国民经济的关键产业。到2024年，我国房地产和建筑业增加值占GDP的比重将上升到13%，直接创造就业岗位7000万人以上。尽管近年来日本房地产领域的投资规模有所下降，但房地产服务、二手房交易、房地产资产管理等市场规模均有所缩小。继续保持快速增长，仍存在巨大发展潜力。从国际经验来看，美国、英国以及德国、日本、澳大利亚等发达国家目前房地产业增加值平均占GDP的10%以上，仍然是经济稳定的重要支撑和社会财富的重要形式。从2000年到2024年，日本和韩国每千人年均新建住宅数量分别为7.74套和10.39套，房地产建设依然强劲。据此，相关研究机构测算，我国城乡每年新建住房规模在1000万套至1490万套之间，房地产开发仍有相当大的市场潜力。还值得注意的是，从城镇化发展水平来看，我国房地产转型开发的空间仍然很大。从总体量来看，考虑到公共区域，日本城市地区人均居住面积约为35平方米，基本接近So与韩国、新加坡相比，但与日本、德国、法国、英国等相比仍有一定差距。2024年，日本常住人口城镇化率为67%，户籍人口城镇化率低于50%。新落户农民工、刚毕业大学生等“新国民”的刚性住房需求尚未完全释放，向大城市集中、城际流动的趋势仍将长期持续。从结构上看，我国约40%的城镇家庭人均住房建筑面积低于30平方米，约7%的城镇家庭人均住房建筑面积低于20平方米。此外，各种社会经济因素的变化也创造了新的住房需求。比如，家庭规模缩小，细分市场需求增加，“人才红利”引发需求增加。从质量上看，老旧社区的更新是一个持续的过程。按照20年以上住宅小区的标准，很多住宅逐渐进入“老年”阶段。目前，仅城市地区就积累了约350亿平方米的住房存量。按房屋年折旧率2%计算，预计将产生约7亿平方米的置换需求。促进房地产市场健康稳定发展，有利于我国经济的稳定。 2024年9月26日，中央政治局召开会议，坚决推动房地产市场高质量发展。 “努力稳定房地产业”、“推动构建房地产开发新模式”。相关部门将落实“四取消、四减少、二增加”政策组合，协调风险防范预防促转型，坚持市场化、法治化原则，加强销售资金监管，完善县级以上城市房地产融资协调。推动建立监管机制，扩大“白名单”工程增效范围，止跌促稳，确保完成保供楼任务，确保住房交付完成。同时，着眼惠民生、稳增长，截至2025年，38个城市开展住房自主改造和拆迁，266个地级及以上城市建立住房保障候补名单，按需增加保障性住房供应。城中村、旧房改造稳步推进，便利化城市无障碍，适合人口老龄化。城市更新取得重要进展。为满足人民群众高品质住房需求，我们制定标准和法规，推动建设安全、舒适、环保的智慧“好家园”。 42个城市实施住房全生命周期保障管理体系试点，房地产产业链成熟度不断加快。 2025年开始，日本新建住宅和二手住宅交易总量将保持基本稳定，房价下降幅度将继续下降。截至2025年10月，减少库存规模较2025年1-2月峰值减少4285万平方米，短期去库存压力明显缓解。得益于各种政策激励，当前房地产市场总体稳定。然而，房地产标志部分城市地区房价在企稳过程中出现波动，房地产开发投资持续下降。对于这些现象，必须客观分析、正确看待。另一方面，部分城市库存仍较高，市场消化和出清尚需时日。另一方面，房地产开发潜力和空间巨大，但转化为当前发展的动力和信心也需要一个过程。综合考虑多种因素，我国房地产业正处于发展阶段的重要时刻。新旧模式转换需要时间，市场行为逻辑改变也需要时间。这也需要时间。要深刻认识房地产行业发展规律，准确把握当前形势，保持战略定力，积极主动行动，加强房地产宏观调控。以更有力、更精准的举措应对市场，不断改善和稳定房地产市场预期，尽可能缩短调整时间，平息市场波动，推动房地产市场平稳健康高质量发展。保持政策力度。对于政策预期，政策力度要与市场预期相匹配，政策一制定就要足，不能让市场和政治陷入博弈局面，采取火上浇油的策略。从政策协调的角度来看，加强政策一致性评估。房地产行业受经济发展阶段、宏观经济状况、居民收入增长等综合预期影响较大。要更好解决和满足居民的迫切需求和多元化住房改善需求，取消相关限制采取五项措施，确保新旧政策相互配合，确保房地产政策与其他宏观政策方向保持一致。责任准备金要做好规划，防范和应对风险。目前的情况是，房地产企业仍然存在大量债务。这并不排除个别公司破产或振兴的可能性。做好准备并有效应对。请妥善管理您的供应。供给侧要严控增长，盘活存量存量，鼓励收购现有商品房用于经济适用房等合理用途，同时有序推进“好住房”建设。从根本上改变房地产开发方式，支持房地产企业加快从以销售新房为主向拥有更多房产、提供多元化服务的方式转变。和高质量的住房服务。通过构建新模式推动房地产高质量发展，完善基础开发制度、商品房融资和销售，合理抓住机遇出台各项基础制度，深化住房公积金制度改革，促进新旧模式平稳过渡。鼓励房地产投资信托基金继续扩大覆盖范围，考虑试行建立已达到使用年限的土地出让金追溯缴纳制度，稳定投资预期和权益资本投资信心。加强信息宣传和舆论引导。加强房地产市场相关价格等关键指标监测。房子是典型家庭中最大、最重要的资产。房价的波动直接关系到社会公众的利益，吸引着广大群众的关注。公众的关注。除价格外，还需要加强对房地产投资、止赎房屋数量、房企破产、债务重组等直接影响社会预期的关键指标和关键事件的监测。敏感指标的公布需要专家解读。协调并充分发挥各级主流媒体、传统媒体和新媒体的作用，加强对房地产市场的政策解读和舆情分析，特别是加强对房地产行业发展相关的一些关键指标变化的解读，引导公众客观看待我国房地产发展的总体趋势。同时，要迅速遏制企业、组织和个人通过自有媒体等散布有关房地产行业发展的虚假信息，采取多种措施，促进社会形成对房地产市场的理性预期。作者：钟廷军